čtvrtek 18. dubna 2013

Má smysl refinancovat hypoteční úvěr ?

Na tuhle otázku se snaží odpovědět čím dál více lidí. Každodenní masáž, která se na ně z médií valí je k tomu přímo nutí. Nicméně v duchu mého blogu, podívejme se na to očima rodiny střední třídy, mojí generace.

Ekonomická situace je jaká je a lepší a hned tak nebude. Sám jsem si myslel, že to nebude trvat dlouho, ale i já jsem musel kapitulovat. Čím déle se pohybuji mimo velká města, tím více vnímám potřebu dostat mezi co nejvíce lidí maximum informací a alternativ řešení jejich finanční situace. Na tuto problematiku je třeba se podívat ve smyslu „každá koruna dobrá“.

Pokud mám jakýkoli úvěr a to hypoteční, spotřební a jakýkoli další, nejlepší řešení je obrátit se na dobrého finančního poradce. Osobně nemám rád dotazy z velkých poptávkových serverů, kde není uvedeno téměř nic a lidé očekávají zázrak a to hned. Je podle mého názoru silně neprofesionální, když na Vás poradci valí sazby a výhody aniž by chtěli základ a to jsou smlouvy, celková situace rodiny a zejména vaše představa řešení. Bez toho to prostě nejde. Vím v dnešní době je těžké někomu věřit a poslat to např. emailem. Jen prosím v této fázi nic nikomu nepodepisujte. Jsou tací, co Vás nechají podepsat jakýsi formulář, kde vyplníte základní údaje a dole je malinkatým písmem napsáno, že v případě, že poradce vynecháte šup a platíte mu 3 - 5 000 Kč za jeho rady. Poradce musí jít do rizika, že nedostane zaplaceno nic. Tak už to prostě chodí. Od toho má radit. Někdy to dopadne dobře a platí ho banky a někdy prostě poradí klientovi, kterému nemůže pomoci jinak než radou. Vždyť pokud je to pro Vás výhodné má říct „zůstaňte kde jste“ a zdarma.

Ale zpět k refinancování hypoték, ale i meziúvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Důležitá podmínka věnujeme se anuitnímu typu splátek. Jediná podmínka je vedení účtu u refixující banky, žádné pojištění, tedy i platby navíc. Eliminujeme přínos refixace s malou úsporou, ale zbavení se pojištění schopnosti splácet, tedy doprovodných nákladů atd.

Hypotéka  končící 5 letou fixaci, 1,5 mil Kč, 20 let, nejčastěji sazba 5% - nabídka mateřské banky po dohadování cca 3,6 % p.a., pro další 5 letý fix, versus nabídka za 2,79 % p.a. při refixu zůstatku hypotéky k jiné bance (čísla berte orientačně nebudeme řešit drobné, jde o názor a příklad).

Původní splátka úvěru byla 9.899 Kč, při akceptaci nabídky stávající banky 3,6 % p.a. na zbývajících 15 let (5 letý fix) by měla splátka poklesnout na cca 8 858 Kč. Celkem za celé zbývající období 15 let (při zachování sazby 3,6 %) by měl klient zaplatit celkem 1.594.383 Kč.

Nový úvěr 15 let, 2,79 % p.a., 5 let fix, splátka 8.484 Kč.  Celkem za celé zbývající období 15 let (při zachování sazby 2,79%) by měl klient zaplatit celkem 1.527.267 Kč.

Rozdíl nám zůstal na hranici cca 67 000 Kč za období 15 let úspory při refixování hypotéky jinam. Čím větší bude rozdíl mezi úrokovou sazbou (3,6% a 2,79%) tím bude i větší rozdíl úspory a naopak. Všichni tady mluví o obrovském businessu refixací u hypoték, kterým letos a příští rok končí první fixační období. Pokud ale nebudou nůžky úroků hodně otevřeny (jako náš příklad) a nebo nezvolím přestup na degresivní typ splácení, vidíme sami, že se to lidem prostě nemůže vyplatit. Ten business bude zajímavý pravděpodobně jen pro někoho  a pouze u druhého fixačního období.

Jen pozor na poplatky spojenými s refixací. Je to poplatek za návrh na vklad zástavního práva ve výši 1000 Kč a ověřený podpis na 1 ks zástavní smlouvy a Váš čas. Může Vás ale potkat smůla a banka nebude akceptovat starý odhad, nebo jej nebude umět ocenit on-line zdarma. Pak je to o dalším poplatku 1500 – 4500 Kč za odhad nebo jeho aktualizaci. Většina bank už nemá poplatek za schválení úvěru, ale i zde jsou výjimky a tento poplatek stále někde existuje.

Vždy je to o papíru, tužce a konkrétních podmínkách, včetně případných sankcí a výši, kdy se rozhodnu, že úspora je pro mne zajímavá. Pro někoho je zajímavých 10 tis Kč, pro někoho až 50 tis Kč. Nicméně každý poradce by měl umět spočítat a předložit Vám porovnání nabídky současné banky a nové a úspory, které Vám to přinese anebo doporučí zůstat tam kde jste. 

Nebojte se zeptat, možná to stojí za to……

Žádné komentáře:

Okomentovat