Zástava nemovitosti II. Nebát se a uspořit.

Budete se divit, ale mýtus kolem zástavy nemovitosti je u lidí hluboce zakořeněn. Zadání poptávek po úvěrech a půjčkách má jedno společné. Půjčit chci hodně a to hned, ale proboha jen ne zajistit úvěr nemovitostí. Můj domek mámo přeci nikomu nedám !  Také je Vám divné, že banky nijak neinvestují do reklamy a rozšíření nabídky úvěrů a půjček se zástavou nemovitosti ? Hned zjistíte proč.

Jaké mám možnosti financování svých potřeb bez rozdílu, zda jsem podnikatel nebo občan ?

V oblasti nákupu nebo výstavby nemovitostí je to vcelku jednoduchá záležitost a to je hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. A to již všichni bereme jako fakt. Nikdo ani neřeší, že mi tato nemovitost slouží jako zástava nemovitosti.

V oblasti rekonstrukce už je to jiná písnička. Tady už jsou podstatné rozdíly. Hypoteční úvěr ano, sazba cca 2,7 % p.a. (zástava nemovitosti). Spotřebitelský úvěr na bydlení to je jiná, bez zástavy nemovitosti se sazbou od 8% p.a. Úvěr ze stavebního spoření ve fázi, kdy jsou splněny podmínky pro jeho čerpání, úrok cca 3% p.a., ale ve fázi překlenovacího úvěru cca 4,5% p.a. z celé částky, reálně dle výše úvěru kolem 6% p.a.  

Potřebuji auto nebo něco podobného a šup skočíme jim na spotřebitelský úvěr se sazbou od 15% p.a.  No za 5 let to máme zaplaceno a hotovo……A vůbec nám to není divné. Přece jim nezastavím domek.  Ono, na druhou stranu mi tuto variantu nikdo ani nenabídne. Ale tzv. americká hypotéka začíná dnes už na sazbě 5% p.a. No není to rozdíl ?

Tolik zjednodušeně pro představu co se nejčastěji financuje a jak. A nyní co všechny straší. Úvěr nesplácím. Banka ho vymáhá. Ještě, že nemám zástavu na domečku, to bych dopad špatně. Veliký omyl.

Všechny uvedené typy úvěrů, které jsou výše uvedeny a mají zajištění ve formě zástavního práva k nemovitosti (nikoli notářské nebo exekutorské zápisy s doložkou vykonatelnosti) musí projít klasickým procesem, než dojde k prodeji nemovitosti. Tj. banka podává žalobu k soudu a získá pravomocný rozsudek. Teprve potom je tento rozsudek právním titulem pro zahájení exekuce, případně uspokojení věřitele prodejem hmotného a nehmotného majetku dlužníka. Dříve nikoli.

Jak je to s vymáháním úvěru, který není zajištěn nemovitostí ? No právě úplně stejně. Takže proces vymáhání pohledávky je naprosto stejný v případě, že si vezmete klasický spotřebitelský úvěr bez zajištění nemovitostí nebo americkou hypotéku zajištěnou nemovitostí.

A proč se o tom moc nemluví. Rozdíl v zisku banky. Ono mít z úvěru výnos 15% ročně nebo jen 5 % ročně je přece jen kapánek rozdíl……. A ty poplatky jsou u spotřebitelských úvěrů báječné. Mimochodem koukejte na sazbu RPSN a pochopíte to rychle.

Jeden příklad za všechny. Manželský pár financoval bydlení úvěrem ze stavebního spoření. Dnes mají zůstatek úvěru cca 222 tis Kč při úrokové sazbě 6% p.a. Splátka  5 000 Kč. Doplatí úvěr za 5 let. Pro refinancování pod limitem 300 000 Kč. Tu je třeba něco opravit, tady bych potřeboval novější auto. Postupem času nastřádal tento pár 110 000 Kč spotřebitelských úvěrů.  Suma sumárum celkové zatížení manželského páru je 331 000 Kč, na 5 let při měsíční splátce 7 600 Kč. Zástava nemovitosti je použita pouze v případě půjčky od stavební spořitelny. A nyní co tím vším chce básník říci. Refinancování úvěru ze stavebního spoření i spotřebitelského úvěru ve výši 331 000 Kč, na 5 let, sazba 5,85 % p.a. americkou hypotékou za měsíční splátku 6 386 Kč. No a po 5 letech manželský pár zjistí, že ušetřil 63 400 Kč. No nestojí to za zeptání a za zastavení nemovitosti ?

Nezvyšujme zisky bank jen tím, že se bojíme zeptat. Tohle jsou přesně ty zdroje, které všichni hledáme. Penzička pro Husákovy děti………

Zástava nemovitosti. Vyplatí se ?

Budete se divit, ale mýtus kolem zástavy nemovitosti je u lidí hluboce zakořeněn. Zadání poptávek po úvěrech a půjčkách má jedno společné. Půjčit chci hodně a to hned, ale proboha jen ne zajistit úvěr nemovitostí. Můj domek mámo přeci nikomu nedám !  Také je Vám divné, že banky nijak neinvestují do reklamy a rozšíření nabídky úvěrů a půjček se zástavou nemovitosti ? Hned zjistíte proč.

Jaké mám možnosti financování svých potřeb bez rozdílu, zda jsem podnikatel nebo občan ?

V oblasti nákupu nebo výstavby nemovitostí je to vcelku jednoduchá záležitost a to je hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření. A to již všichni bereme jako fakt. Nikdo ani neřeší, že mi tato nemovitost slouží jako zástava.

V oblasti rekonstrukce už je to jiná písnička. Tady už jsou podstatné rozdíly. Hypoteční úvěr ano, sazba cca 2,7 % p.a. (zástava nemovitosti). Spotřebitelský úvěr na bydlení to je jiná, bez zástavy nemovitosti se sazbou od 8% p.a. Úvěr ze stavebního spoření ve fázi, kdy jsou splněny podmínky pro jeho čerpání, úrok cca 3% p.a., ale ve fázi překlenovacího úvěru cca 4,5% p.a. z celé částky, reálně dle výše úvěru kolem 6% p.a.  

Potřebuji auto nebo něco podobného a šup skočíme jim na spotřebitelský úvěr se sazbou od 15% p.a. A vůbec nám to není divné. Přece jim nezastavím domek.  Ono, na druhou stranu mi tuto variantu nikdo ani nenabídne. Ale tzv. americká hypotéka začíná dnes už na sazbě 5% p.a. No není to rozdíl ?

Tolik zjednodušeně pro představu co se nejčastěji financuje a jak. A nyní co všechny straší. Úvěr nesplácím. Banka ho vymáhá. Ještě, že nemám zástavu na domečku, to bych dopad špatně. Veliký omyl.

Všechny uvedené typy úvěrů, které jsou výše uvedeny a mají zajištění ve formě zástavního práva k nemovitosti (nikoli notářské nebo exekutorské zápisy s doložkou vykonatelnosti) musí projít klasickým procesem, než dojde k prodeji nemovitosti. Tj. banka podává žalobu k soudu a získá pravomocný rozsudek. Teprve potom je tento rozsudek právním titulem pro zahájení exekuce, případně uspokojení věřitele prodejem hmotného a nehmotného majetku dlužníka. Dříve nikoli.

Jak je to s vymáháním úvěru, který není zajištěn nemovitostí ? No právě úplně stejně. Takže proces vymáhání pohledávky je naprosto stejný v případě, že si vezmete klasický spotřebitelský úvěr bez zajištění nemovitostí nebo americkou hypotéku zajištěnou nemovitostí. O domek můžete přijít stejně, aniž ho zastavíte. Jen zaplatíte o mnoho více.

A proč se o tom moc nemluví. Rozdíl v zisku banky. Ono mít z úvěru výnos 15% ročně nebo jen 5 % ročně je přece jen kapánek rozdíl……. A ty poplatky jsou u spotřebitelských úvěrů báječné. Mimochodem koukejte na sazbu RPSN a pochopíte to rychle.

Nezvyšujme zisky bank jen tím, že se bojíme zeptat. Tohle jsou přesně ty zdroje, které všichni hledáme. Penzička pro Husákovy děti………

Penze pro Husákovy děti. Jak na to ?

Jednoduše. Je třeba se řídit selským rozumem.

1)      Hotovost – myšleno v peněžence, štrozoku a běžném účtu. Jsou to prostředky, které používáte kdykoli je potřebujete. Většinou nemá smysl takto držet více ne 2* měsíční příjem. Finanční prostředky nejsou nijak úročeny.

2)      Spoření A – ve smyslu rychle dostupných spořících účtů, buď ihned nebo s výpovědní lhůtou max 3 měsíce. Dnešní nabídky bank a spořitelních družstev jsou smysluplnější než dříve. Jen si musíme zvyknout přesouvat finanční prostředky. Podmínky výhodných účtů se mění min. 1 za rok. Připravte se na to, že o své finance se musíme starat. Nemá smysl držet na těchto účtech více než 10 měsíčních příjmů. Je to ochrana proti výpadku měsíčního příjmu v období, kdy nemáte práci (v případě OSVČ) nebo měníte zaměstnání.

3)      Spoření B / „Investice“ – stavební spoření [jedná se o termínovaný účet na 6 let. U tohoto typu spoření je třeba počítat se změnou podmínek během hry (spoření). Může se i stát, že po 6 letech si nebudete moci vyzvednout peníze, ale budete muset  nastřádané prostředky utratit za renovaci bydlení apod. Prostě věci, které po 6 letech asi těžko budete potřebovat]. Akcie, dluhopisy, futures …... je toho mnoho.

4)      Životní pojištění – většina z nás má úvěry. Tento typ jistoty mi dává větší smysl než platit pojištění úvěru. Když se náhodou dožiji konce pojištění, dostanu přilepšení k důchodu a ne …... nic jako v případě pojištění úvěru.

5)      Penzijní připojištění – má smysl jen v případě, kdy mi tam přispěje zaměstnavatel. Pokud mi smlouva umožní něco vybrat bez sankce dříve, než na konci období, rychle do toho. Mohlo by se stát, že na konci nebude z čeho brát.

6)      Spoření C / Investice – do čehokoli, čemu věříte (nemovitosti, zlato, umělecké předměty, mince atd.)

To jsou možnosti a co s tím ? Předpokládejme, že půjdeme do důchodu v 65 letech. Průměrné dožití muže je 75 let. Jsem optimista a budu tady do 90 let (doufám). Penze mi tvrdí, že bude cca 10 000 Kč. Tvrdí, že abych měl o 5 000 vyšší důchod musím si stejnou částku spořit už nyní.

 A realita. Je mi 38 let, pokud si budu spořit měsíčně 5000 Kč, pak v 65 letech budu mít naspořeno 1 620 000 Kč. K důchodu budu mít až do 90 let + 5 400 Kč. A budu tady do 90 ? A půjdu do důchodu v 65 letech ?

Je třeba si částku, kterou budete chtít měsíčně spořit rozdělit mezi výše uvedené možnosti. Říká se tomu diverzifikace rizika. Jinými slovy, pokud zkrachuje jedno, budu mít alespoň trochu z jiné investice a nepřijdu o všechno.

A že nemám tolik financí měsíčně ? Možná více než si myslíte. Pokud máte hypotéční úvěr, neplaťte zbytečně pojištění k úvěru, když máte životní pojistku, penzijní připojištění atp. Jen platíte navíc za produkt, který stejně již máte. Ušetřené finanční prostředky raději použijte jinak.

Nemá smysl mít úvěry za 3%, mnohdy i spotřební úvěry za 16 % a mít stavební spoření pro děti se zhodnocením cca 2,5 %. Ano myslíte na budoucnost dětí a spoříte s výnosem – 0,5 nebo dokonce – 13,5 % a to neřeším poplatky. Je třeba odpoutat pozornost od reklamy cílené na budoucnost našich dětí, která ale podporuje jen zisky bank a jiných institucí. Smyslem této reklamy není vůbec budoucnost našich dětí, ale okamžitý zisk někoho naprosto jiného. A nás to posílá mnohdy na hranici "dluhové pasti". Je třeba vzít tužku a papír a počítat.

Tak rozum do hrsti a udělejte si inventuru svých výdajů. Zjistíte hned, co je investice a co jsou „investice“. Jen tak nebudeme v důchodu bulet u levného piva, neb voda bude dražší .....

Pilíře penzijní reformy – pilíř II. - mediální to hvězda

Pilíř důchodové reformy plnící noviny. Jedněmi vychvalován, druhými zatracován. Přes všechny články v periodikách z jedné či druhé strany si však lze udělat celkem jasný obrázek o co vlastně jde.

Odpovídá název důchodové spoření vůbec realitě ? Tak si vezmeme fakta.

1)      Spoří se ve fondech a vyberete si ze 4 možných investičních strategií.

Jde o investice, ve formě pravidelného investování do investičních fondů. Pokud si mohu vybrat investiční strategii, je to prostě tak. Název "penzijní" je tedy pouhým přílepkem pro atraktivitu prodeje tohoto na trhu známého produktu.

2)      Vstup je dobrovolný, ale nesmím vystoupit.

Na to, že se jedná o dlouhodobou investici bez garance jakéhokoli výnosu ze strany státu, ale i společností nabízejících tento produkt, je zákaz výstupu přímo státem (zákonem) minimálně nepochopitelný.

3)      Záruky proti krachu ?

Žádné. Jeden pán se prostřednictvím rádia na tuto problematiku ptal. Odpovědí ze strany zástupců fondu mu bylo, že si může vybrat ze 4 investičních strategií. To ale vědět nechtěl. Záruka prostě není, nebyla, nebude a ani být nemůže. Investujete se soukromým subjektem, který může zkrachovat. Rizika jsou stejná pokud investujete do podobného produktu bez názvu penzijní spoření nebo s jeho názvem. Dokonce i poplatky jsou podobné. Jen likvidita (změna zpět na peníze) je diametrálně odlišná. U jednoho produktu můžete vystoupit kdykoli nebo po 3, 5 letech (dle zaměření fondu a jeho podmínek) a se státem v průběhu nikdy. Kdo má tedy investici budoucích penzistů po tak dlouhou dobu pod kontrolou ? A to s možností připisovat záporné zhodnocení ? Budoucí penzista to asi  není a nezbývá mu tedy než doufat a věřit …..

4)      Dědictví  ?

Už jste viděli, že náš stát někomu nechal státní prostředky ? Já ne. Mnohdy jsem ale viděl zásah státu a změnu podmínek přímo zákonem v průběhu hry. Vlastní prostředky do dědictví možná půjdou, ale ty státní …. nevěřím.

5)      Zhodnocení ?

            Negarantované. Dokonce může vaše investice krátkodobě poklesnout. Co je to za definici ? Jakýkoli pokles i krátkodobý řadí tyto fondy až za fondy s garantovaným výnosem, které jsou dnes naprosto běžné. Proč bych tedy měl jít do takovéhoto fondu, kde mi stát zakáže z fondu vystoupit a ještě mohu o investici nebo její část přijít ?

Všechny kalkulačky počítají se zhodnocováním kolem 3,5 % ročně. Jděte si koupit podílový fond nebo jděte si koupit akcie. Vždy musíte být seznámeni s rizikovostí této investice a tím, že můžete taky prodělat. Již mnoho let se v médiích diskutuje o tom, že se nemá věřit historickým výnosům jednotlivých investičních fondů. Nejsou zárukou výnosů do budoucna. Proč to ale nefunguje pro tento typ státem doporučované investice do tzv. Důchodového nebo chcete-li penzijního spoření ? Proč všechny kalkulačky pro zdůraznění výhod tohoto spoření počítají s kladnými výnosy, když realita je jiná ? Jednoduché. Řekněte pravdu a nikdo to chtít nebude……

Závěrem jen krátká rekapitulace. Jde bezesporu o investici do investičního fondu, ať se to jmenuje jak chce. Tedy riziková investice. Nesmím z ní vystoupit. Nikdo negarantuje výnos, ale ani mé naspořené peníze při krachu fondu, do kterého vstoupím a nesmím z něho pryč. Projekt je podporován státem, ale bez jeho záruky za výsledek.

Myslím, že mám jasno. S tímhle typem letadla já nelétám............

Pilíře penzijní reformy – pilíř I. a pilíř III.

Pilíř číslo I.

V článku „Proč penzijní reforma“ jsem se věnoval základní problematice. Penzijní reforma v nějakém formátu potřebná je. Současný systém není dlouhodobě udržitelný.

Věk odchodu do důchodu versus sociální síť – pokud nebude současně s věkem odchodu do důchodu řešena i sociální síť, resp. vyhodnocen dopad tohoto nežádoucího prvku, pak je to pouze o slovech a nikoli o reformě.

Změnit celou sociální síť tak, aby zajistila alespoň současnou úroveň a vyhla se problematice budoucích předseniorů a seniorů je nejen diskriminace, ale i nesmysl. Ještě více přiškrcená sociální síť by vedla k radikalizaci společnosti a velmi výrazným nepokojům, protože by nikdo neřešil tak velkou skupinu zchudlé části střední třídy jako bude ta naše. To si nemůže nikdo dovolit. Diskriminace tak velikého počtu seniorů rovněž nepřipadá v úvahu. Je to nad rámec nejen demokracie, ale i nad rámec dlouhodobého fungování naší společnosti.

Stejně jako se mění nyní podmínky výplaty důchodu a jeho výpočtu bude se to měnit dál. V podstatě na jakoukoli zásadní reformu pro naš ročník je už pozdě a smysl to má až pro následující populaci.

Podle mého názoru v I. Pilíři může dojít k jediné podsatné změně. To je snížení nebo spíše narovnání rozdílů mezi nejvýše a nejníže vypláceným důchodem. Lidově, bude jedno, kolik jste do systému za svůj produktivní věk poslali finančních prostředků, dostanete přibližně všichni stejně. Proč ? Solidarita. Je nás tolik, že to jinak nejde. A když to bude málo, dostaneme platby ze sociální sítě.

Tolik k prvnímu pilíři, ten mám vyřešen a vzhledem k tomu, že se na naší zákonodárné scéně nic lepšího nerýsuje, jinak to nebude. Kde beru tu jistotu ? Jednoduchá matematika. Víte kolik je nás a našich dětí ? Víte co to bude za volební sílu ? Nikdo z žádné politické strany si nepodřeže větev tím, že půjde proti nám. To je prostý pud sebezáchovy a ten jediný funguje i v době krize.

Pilíř číslo III.

Klasické penzijní připojištění s podporou státu. Ano rozumím tomu. Jde o společnosti investující do cenných papírů atd. Odesíláte měsíční peníz a pokud je ho dost, dostanete i něco od státu. Bezva jednoduchá věc, kterou lze pochopit. Všichni chápeme i to, že účast státu je neudržitelná a postupem doby bude zrušena nebo silně omezena (jedna změna byla zrovinka nedávno). Zrušit připojištění lze i předčasně, ano dostanu přes prsty a zaplatím sankci. Vcelku standardní podmínky. To vše chápu a rozumím tomu.

Přispívá mi zaměstnavatel nemalý peníz ? Ani proti tomu nelze nic namítnout. Jen si zkontrolujte smlouvu, co se stane když zaměstnavatel příspěvek zruší nebo sníží. A pokud to smlouva dovolí, bez sankce v určitém období rychle něco vybrat. To je asi ten nejrozumnější přístup, pokud ovšem nebudete součástí velké většiny. To pak fondu dojdou finanční prostředky rychleji a dříve.

Jednou však přijde den, kdy budou muset vyplatit ročník 1973, 1974 a násl. a to zcela. Kde se vezmou finanční prostředky ? Jako všechny investiční společnosti zasáhl i hospodaření těchto penzijních společností hluboký propad burz a zejména v jejich případě trh obligací (dluhopisů). Výnosy krátkodobého typu jsou téměř na 0. Z čeho se tedy platí provize zprostředkovatele, zaměstanaci penzijní společnosti, poplatky za správu portfolia, úschova cenných papírů atd. ? Výplaty je čekají veliké, ale populace možných přispívajících do systému je téměř poloviční. Záruka budoucí výplaty tedy žádná.  Co více psát. Snad závěrem jen malé přání.........

Přeji všem, aby do budoucna nebyla výplata jejich penzijního připojištění jen loterií.

Proč penzijní reforma.

Pokusím se (v duchu svého blogu) vysvětlit můj názor na penzijní reformu. Nejdříve jednoduchá data. Důchodový účet je 4 roky v červených číslech, tedy musíme ho dotovat. Aktuálně 49 mld. Kč. Nárůst dotace ze státního rozpočtu mezi rokem 2011 s 2012 byl cca 10 mld. Kč. Lepší to už nebude.

Dále už nám stačí jen jednoduchá tabulka.

Počet narozených dětí
Ročník	Počet	Ročník	Počet
1974	195 427	1998	90 829
1975	192 869	1999	89 774
1976	188 522	2000	91 169
1977	182 865	2001	90 978
1978	180 018	2002	93 047
1979	173 084	2003	93 957
1980	154 665	2004	97 929

Je třeba si dát zcela konkrétní příklad. Jsem ročník narození 1974 a nyní spolufinancuji důchod mým rodičům ročníky starší a končící 1953. Nebudeme řešit  kolik je to žen a mužů a další detaily, které jsou v kontextu celku zanedbatelné.

Jinak řečeno Husákovy děti nyní financují důchod svých rodičů. To je prostě fakt. Důchodový účet je nyní v mínusu a to 50 mld. Kč a narůstá cca o 10 mld. Kč ročně. Počet narozených dětí v jednotlivých letech (ročníky) našich rodičů je nižší než jsou naše ročníky. To je velmi důležité si uvědomit. Je nás více a nezvládáme to !   

Podle stejných měřítek je nutné se podívat na důchod náš. Při posunutí hranice do důchodu o 2 roky jsou ve výše uvedené tabulce uvedeny ročníky naše (kolik nás je) a ročníky, které nám mají financovat důchod (naše děti). Tak a myslím, že už je většině jasno. Počty našich dětí jsou cca poloviční. Deficit důchodového účtu (až půjdeme do důchodu) bude velmi, velmi, velmi vysoký. Proto se mluví o penzijní reformě.

Další informaci, kterou musíme vstřebat je informace o tom, kolika let se dožívají muži a ženy. Muži průměrně 75 let a ženy 80 let. A viděno očima selské matematiky ? Nyní je u muže posunuta hranice odchodu do důchodu na 65 let, průměrné dožití 75 let. Politici mluví o prodlužování odchodu do důchodu na 68 – 70 let pro naši generaci a proč ? Mrknutím oka se podívám nahoru a tato část důchodové reformy je jasná. Přirozená úmrtnost. Nemá to kdo platit a necháme je pracovat (to jich moc nevydrží). Tato myšlenka není nic nového, ale zvažme jak funguje trh práce dnes. Sehnat práci pro člověka v 60 letech a staršího ? Sami víte nic moc, lépe nic než moc. Je tedy logické, že mi všichni tihle lidé spadnou do tzv. sociální sítě. A budu je platit sice z jiného chlívečku, ale stále ze státního rozpočtu (mandatorní výdaje budou v průměru stejné nebo spíše vyšší). Má to tedy logiku ? Nikoli, je to jen politika………..

Vyhodnocením základních informací k problematice financování mého důchodu si myslím, že mám vcelku jasno. Posun hranice odchodu do důchodu je sice úžasná věc, která hýbe politikou, ale pro nás naprosto nepodstatnou informací.

Ke kroku A totiž musí následovat krok B,  možná i C atd. Bez toho to prostě nejde.

Finanční poradci, kde se berou ?

Letošní rok nám přinese změny v segmentu bankovnictví. Velké banky se rozhodují o kroku zeštíhlení a snižování nákladů dlouho. Když se rozhodnou tento krok učinit, zahýbá to trhem práce. Letošní rok začal propouštěním v ČSOB a následovala ČS (tohle propouštění proběhlo tiskem). Bratru cca 1000 pracovníků se zabývá otázkou a co dál ? Jako všichni, kdo se v této situaci ocitli, budou reagovat téměř stejně. Vybírat si nové zaměstnání dle svých znalostí a zkušeností. Někdo využije nabídky jiné banky, splátkové firmy, či kampeličky a někdo se nechá zlákat nabídkou na finančního poradce (nemluvě a studentech středních a vysokých škol).

Jaká je však logika nabídky zaměstnání v této oblasti ? Jednoduchá, jako všude jinde. Kalkuluje se s kvantitou a nikoli s kvalitou. Každý zná ze svého okolí někoho, kdo má nebo potřebuje hypotéku (známého nebo kamaráda). Vybaven argumenty ze školení, jak výhodné je někomu refinancovat hypotéku a vyzvednout nejlépe výši úrokové sazby, jdou všichni rovnou za svými kamarády. Je to nejjednodušší a nejrychlejší začátek. Začátek ano, ale mnohdy i konec. Za 2 – 3 měsíce zjistí, že je tahle práce neuživí a stanou se z nich pasivní poradci. To jsou ti, co poradenství dělají při jiné práci a je to přivýdělek. Ještě horší prozření pro ty co jsou profesionálně na jiné úrovni je to, že nechají kamaráda podepsat formulář s nabídkou různých slev, ale také se závazkem úhrady  3 – 5000 Kč, za jeho služby, pokud si kamarád dohodne financování od někoho jiného nebo sám. Velké firmy tento dokument totiž striktně vyžadují. Klienta si tzv. chytíte, vždyť mu nabízíte přece klubové výhody a mnoho slev. Ale když to nevyjde a je to kamarád, chtějte po něm tyhle peníze. Sám doporučíte nic nerefinancovat. Ale co dál ? Příliv nových klientů prostě není, každý má někoho svého. A máme byť slušného, ale pasivního finančního poradce. A tak pořád do kola……

Kdo tedy v celém řetězci vydělává ? Pár lidí vlastnících velké poradenské firmy  a snažících se o maximální a průběžný náběr nových finančních poradců, kdy jako začínající poradce v jejich kariéře máte provizi velmi malou (zbytek zůstane jim - nikoho tedy netrápí, že jako poradce po 2 – 3 obchodech končíte - naopak) a zejména banky. Proto je a vždy zůstane tento obchod aktivní. Logicky je i z tohoto důvodu  pro banky výhodné držet rozdíl mezi nabídkou úrokových sazeb  pro nové klienty a pro stávající klienty v době končícího období fixování úrokové sazby. Chytrá banka umí dobře počítat. Rozdíl tedy nastaví tak, aby dobrý poradce řekl nemá smysl refinancovat jinde. Tuto upravenou sazbu Vám však banka nepošle hned, ale až po doložení konkurenční nabídky jiné banky. Je totiž obrovské procento lidí, co jejich první nabídku beze slova akceptují. Pokud někdo má dobrého finančního poradce nabídku předloží. Klient upravenou nabídku své stávající banky většinou akceptuje, protože je pro něho výhodná. Vy jako dobrý finanční poradce v této chvíli pracujete zadarmo. Pardon, pokud jste u velké firmy máte zajištěnu odměnu ve výši 3 – 5000 Kč, pokud s klientem  ještě před poradou podepíšete formulář.

Ještě jeden argument jsem slyšel. Přímo pracovník banky, poskytující hypotéční úvěry, dokonce klientům tvrdil (možná tomu i sám věří), že Česká národní banka hlídá, aby jednotlivé banky neznevýhodňovali stávající a nové klienty v rámci nabídky úrokové sazby pro další fixační období. Několik let jsem pracoval v oblasti řízení rizika u bank, strávil mnoho hodin při studování zákonů a vyhlášek v rámci zpracování mé bakalářské i diplomové práce, analyzováním co vlastně patří do regulace bank a bankovního dohledu ČNB. Ale aniž bych tím vším prošel, stačí selský rozum. Dokáže si někdo z Vás představit tak obrovský zásah do obchodního řízení obchodních bank s jasným dopadem na jejich zisk státní institucí, která má vykonávat (a to přímo ze zákona) dohled nad jejich finanční situací ? A kolik pracovníků by se tomu vůbec muselo věnovat ? Ano, je to strašný nesmysl……..

Vnímavému čtenáři tedy jen závěrem odpovím, kdo vlastně uhradí všechny ty finanční poradce a poradenské firmy a zisky bank, které jdou do zahraničí ?

No přece klient. Ten chce mít klid. A za ten klid si zaplatí …….

P.S. Ještě dlužím informaci, jak jsem se k poradenství vůbec dostal ? Jednoduše. Pracoval jsem v útvaru restrukturalizace a vymáhání ohrožených úvěrů u nejmenované banky. Moje angažmá tam již nebylo smysluplné ve chvíli, kdy to nebylo o primární snaze opravdu ohrožený úvěr restrukturalizovat a klientovi pomoci. Jako bonus pak klient u banky zůstal a vnímal ji jako silného partnera, který mu v těžkých časech pomohl. Tak to však přestalo být. Proto jsem větší smysl své další činnosti viděl postavit se na stranu klientů bank, kterým pomoci mohu, bez ohledu na to, u které banky jsou. Specializaci na firmy jsem díky svým kamarádům od cca podzimu roku 2012 rozšířil i na fyzické osoby (občany). Řešil jsem v tomto segmentu věci, že to nešlo jinak (nevýhodná konsolidace spotřebitelských úvěrů, refinancování atp. ) ……

Má smysl refinancovat hypoteční úvěr ?

Na tuhle otázku se snaží odpovědět čím dál více lidí. Každodenní masáž, která se na ně z médií valí je k tomu přímo nutí. Nicméně v duchu mého blogu, podívejme se na to očima rodiny střední třídy, mojí generace.

Ekonomická situace je jaká je a lepší a hned tak nebude. Sám jsem si myslel, že to nebude trvat dlouho, ale i já jsem musel kapitulovat. Čím déle se pohybuji mimo velká města, tím více vnímám potřebu dostat mezi co nejvíce lidí maximum informací a alternativ řešení jejich finanční situace. Na tuto problematiku je třeba se podívat ve smyslu „každá koruna dobrá“.

Pokud mám jakýkoli úvěr a to hypoteční, spotřební a jakýkoli další, nejlepší řešení je obrátit se na dobrého finančního poradce. Osobně nemám rád dotazy z velkých poptávkových serverů, kde není uvedeno téměř nic a lidé očekávají zázrak a to hned. Je podle mého názoru silně neprofesionální, když na Vás poradci valí sazby a výhody aniž by chtěli základ a to jsou smlouvy, celková situace rodiny a zejména vaše představa řešení. Bez toho to prostě nejde. Vím v dnešní době je těžké někomu věřit a poslat to např. emailem. Jen prosím v této fázi nic nikomu nepodepisujte. Jsou tací, co Vás nechají podepsat jakýsi formulář, kde vyplníte základní údaje a dole je malinkatým písmem napsáno, že v případě, že poradce vynecháte šup a platíte mu 3 - 5 000 Kč za jeho rady. Poradce musí jít do rizika, že nedostane zaplaceno nic. Tak už to prostě chodí. Od toho má radit. Někdy to dopadne dobře a platí ho banky a někdy prostě poradí klientovi, kterému nemůže pomoci jinak než radou. Vždyť pokud je to pro Vás výhodné má říct „zůstaňte kde jste“ a zdarma.

Ale zpět k refinancování hypoték, ale i meziúvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Důležitá podmínka věnujeme se anuitnímu typu splátek. Jediná podmínka je vedení účtu u refixující banky, žádné pojištění, tedy i platby navíc. Eliminujeme přínos refixace s malou úsporou, ale zbavení se pojištění schopnosti splácet, tedy doprovodných nákladů atd.

Hypotéka  končící 5 letou fixaci, 1,5 mil Kč, 20 let, nejčastěji sazba 5% - nabídka mateřské banky po dohadování cca 3,6 % p.a., pro další 5 letý fix, versus nabídka za 2,79 % p.a. při refixu zůstatku hypotéky k jiné bance (čísla berte orientačně nebudeme řešit drobné, jde o názor a příklad).

Původní splátka úvěru byla 9.899 Kč, při akceptaci nabídky stávající banky 3,6 % p.a. na zbývajících 15 let (5 letý fix) by měla splátka poklesnout na cca 8 858 Kč. Celkem za celé zbývající období 15 let (při zachování sazby 3,6 %) by měl klient zaplatit celkem 1.594.383 Kč.

Nový úvěr 15 let, 2,79 % p.a., 5 let fix, splátka 8.484 Kč.  Celkem za celé zbývající období 15 let (při zachování sazby 2,79%) by měl klient zaplatit celkem 1.527.267 Kč.

Rozdíl nám zůstal na hranici cca 67 000 Kč za období 15 let úspory při refixování hypotéky jinam. Čím větší bude rozdíl mezi úrokovou sazbou (3,6% a 2,79%) tím bude i větší rozdíl úspory a naopak. Všichni tady mluví o obrovském businessu refixací u hypoték, kterým letos a příští rok končí první fixační období. Pokud ale nebudou nůžky úroků hodně otevřeny (jako náš příklad) a nebo nezvolím přestup na degresivní typ splácení, vidíme sami, že se to lidem prostě nemůže vyplatit. Ten business bude zajímavý pravděpodobně jen pro někoho  a pouze u druhého fixačního období.

Jen pozor na poplatky spojenými s refixací. Je to poplatek za návrh na vklad zástavního práva ve výši 1000 Kč a ověřený podpis na 1 ks zástavní smlouvy a Váš čas. Může Vás ale potkat smůla a banka nebude akceptovat starý odhad, nebo jej nebude umět ocenit on-line zdarma. Pak je to o dalším poplatku 1500 – 4500 Kč za odhad nebo jeho aktualizaci. Většina bank už nemá poplatek za schválení úvěru, ale i zde jsou výjimky a tento poplatek stále někde existuje.

Vždy je to o papíru, tužce a konkrétních podmínkách, včetně případných sankcí a výši, kdy se rozhodnu, že úspora je pro mne zajímavá. Pro někoho je zajímavých 10 tis Kč, pro někoho až 50 tis Kč. Nicméně každý poradce by měl umět spočítat a předložit Vám porovnání nabídky současné banky a nové a úspory, které Vám to přinese anebo doporučí zůstat tam kde jste. 

Nebojte se zeptat, možná to stojí za to……

Hypotéka a její pojištění schopnosti splácet. Má to smysl ? II. část

Ptám se co tedy dělat ? Nějaké to pojištění by se přece hodilo. Mám manželku, děti, musím jezdit do práce a nehoda není náhoda, jak už se praví. Jedna veliká pravda tu je. Mít tohle riziko otevřené 20 – 30 let a myslet si, že se mi nic nestane, to je jen pro silné povahy. Mám rád jednoduchost.

Mám hypotéku jako ostatní v mém věku. Říká se nám Husákovy děti, někdo tvrdí střední třída táhnoucí ekonomiku, někdo nám říká ztracená generace, někdo z nás dělá dojné krávy. Jen nás moc a proto si všichni myslí, že nám budou tvrdit co je pro nás nejlepší. Hlavně když platíme a jsme ticho……

Neříkám, že můj model je něco extra, ale stojí za úvahu a porovnání. Abych řekl pravdu v době, kdy jsem si bral hypotéku to jinak ani nešlo. Hypotéka byla v počátcích své existence a pojistný produkt se kopíroval ze zahraničí, aby to mohlo frčet. Tenkrát to, co jsem potřeboval uměla jedna zahraniční pojišťovna a jedna česká (tedy možná). Potřeboval jsem profesionalitu a rychlost, ne být testovacím cílem a čekat zda to vyjde.

Mám tedy klasickou životní pojistku. Platím jednou ročně. Taky jsem podlehl, ale produkt je to jednoduchý a mám vše uvedeno přímo ve smlouvě. Nikoli tedy VOP, a další OP a sazebník a musí přijít likvidátor a kdesi cosi. Pro názornost uvedu příklad, kdy změním částky a data, aby neměl někdo příliš veliké oči. Pro porovnání to ale postačí.

Jsem pojištěn pro případ smrti nebo dožití konec pojištění 19.1.2034 částka 900 000 Kč, případ smrti následkem úrazu konec pojištění 19.1.2034 500 000 Kč, pojištění pro případ trvalého tělesného poškození následkem úrazu 1 000 000 Kč.

A to je pro mě jednoduchá matematika. Pokud získám bonus ve formě délky svého života a splatím mou hypotéku dostanu 900 000 Kč. Nedostanu bonus a umřu, pak manželka dostane 900 000 Kč (– zůstatek hypotéky). Umřu když se potkám na D1 s někým jiným manželka dostane 900 000 + 500 000 Kč (po odpočtu zůstatku hypotéky). Budu trvale poškozen, po splnění podmínek za mě budou platit hypotéku a něco málo dostanu.

A co za to platím ? 1960 Kč měsíčně, resp. jak jsem psal, mám jednu roční platbu. Mám srovnatelné pojištění jako je nyní nabízeno k úvěrům, ale s tím, že na rozdíl od ostatních za svých 1960 Kč měsíčně dostanu něco malého na důchod. Ostatní nedostanou nic. Mimochodem zářivé to důchodové reformě se budu věnovat příště.

Správný finanční poradce Vám dá nabídku nejen s pojištěním, ale ukáže Vám jak to vypadá bez pojištění a hlavně předem se zeptá jaké pojištění vůbec máte či nemáte. Strašně rádi totiž zdvojují produkty a vy jen platíte a platíte a platíte. Rozhodnutí je pak už jen na Vás a Vaší finanční situaci.

Cílem tohohle blogu je alespoň trochu lidem a zejména mojí generaci otevřít oči. Plaťte jen to, co je pro Vás výhodné a ne to o čem pár lidí řekne, že je to standard a nebo, že se to musí.

Hypotéka a její pojištění schopnosti splácet. Má to smysl ? I. část

Banky a někteří finanční poradci dnes tvrdí, že pojištění schopnosti splácet hypotéku (úvěru), je dnes standardem. Co kdyby se Vám stalo ….. Na zcela jasně předpokládaný dotaz a oni již někdy z toho pojištění platili ? Jasná odpověď. Jistě. Znám příklad …. A následuje několik příkladů.

Klient se zájmem o hypotéku je silně znejistěn a nyní nastupuje druhá fáze, která klienta nadobro přesvědčí. No vždyť Vám díky uzavření pojištění k úvěru dají i slevu z úrokové sazby…. Klient kapituluje a v dobré víře, že dosáhl maximálních slev a nízké sazby podepisuje.

No ona ani představa, že se v práci kolegům pochlubí, já mám hypotéku se sazbou 1,76%. Kolegové zakroutí hlavou a prohlásí „jsi pašák“. Příběh může skončit happyendem. Všichni jsou spokojení, klient má bezva sazbu a úspěch u kolegů a známých, banka má dobře zainvestováno a prodala pojištění, za které dostane provizi, pojišťovna, která vydělá na klientovi a v neposlední řadě finanční poradce, který dostane svou provizi za prodanou hypotéku s bonusem, ve formě prodaného pojištění. A doporučení se jen hrnou a business roste !!!! Až jednou přijde všetečka a zeptá se a co skutečně platíš mimo splátku hypotéky ? A jaký druh splácení sis vybral ? Ó jaký rýpal se to ptal !!! Trocha začervenání a večer jde klient s manželkou studovat smlouvu a výpisy z účtu….. a přijde prozření……

Pojištění úvěru je pojištění škodní neboli chcete-li škodové, ještě jinak  - pojišťovna platí až pokud dojde ke škodě. A za co si klient vlastně platí ?

Pojištění pro případ smrti – to je vcelku jednoduchá a pochopitelná záležitost. Pokud klient umře, pojišťovna uhradí zbytek nesplacené jistiny úvěru.  Pokud se dožije úplného splacení úvěru klient nedostane nic, pojišťovna hradí pouze škodu, nikoli bonus ve formě dožití se konce hypotéčního úvěru.

Plná invalidita – první problematická úvaha, kdy je třeba nejen nastudovat rozsáhlé výjimky a podmínky samotné pojišťovny, ale zásadní je nastudovat, co všechno Vám musí být, resp. nesmí fungovat, aby došlo podle současné právní úpravy k tomu, že Vám vůbec bude plná invalidita přiznána. A to je síla. Tak nevím, zda je to důvod, proč do toho jít.

Pracovní neschopnost – tvrdí, že nebudou při uzavírání pojištění zkoumat Váš zdravotní stav, ale v podmínkách mají uvedeno, že se neplní v případě, že nemoc souvisí se zdravotním problémem, který byl léčen před začátkem pojištění a nesmí to být recidiva a další a další….. je třeba přečíst přesně podmínky, kdy a kolik pojišťovna vůbec bude hradit.

Ztráta zaměstnání - je dobré si přečíst podmínky a výjimky, které musíte splnit, aby pojišťovna hradila. Jsou tam docela zajímavé počty dnů do kdy a jak o co máte vůbec dělat. Pokud i splníte, pozor hradí se maximálně 11 měsíců splátek. Ne, že máte navždy hotovo.

A za tuhle jistotu je klient schopen platit měsíčně a rád…… Je standardem platit za něco, co má tolik výjimek a podmínek, že je spíše otázkou loterijního typu, zda něco dostanu ?

Ať si říká kdo chce a co chce, standardem to opravdu není…